Posodobljeno: 2. junij 2026

Najemnina vs nakup stanovanja 2026

Primerjajte dolgoročne stroške najema in nakupa stanovanja v Sloveniji. Hipoteka, vzdrževanje, priložnostni strošek kapitala in rast cen nepremičnin.

Hitri pregled

Primerno za

• Odločitev med nakupom in najemom za daljše obdobje
• Razumevanje vpliva donosa naložb in rasti cen
• Oceno skritih stroškov lastništva

Ni primerno

• Kratkoročno bivanje (<3 leta) — nakup je redko smiseln
• Natančno napoved trga nepremičnin

Omejitev

Rezultat je močno odvisen od predpostavk (rast cen, donos naložb), ki jih ni mogoče zanesljivo napovedati.

Naslednji korak

Za izračun obroka kredita preverite kalkulator posojila.

⏱ Pojasnilo v 30 sekundah

Nakup stanovanja ni vedno finančno ugodnejši od najema — odvisno od razmerja cena/najemnina, trajanja bivanja in alternativne naložbe lastnega deleža. Splošno pravilo: če je razmerje cena/letna najemnina nad 25, je najem pogosto ugodnejši. V Ljubljani je to razmerje ~28–35.

Primer: Ana in Miha izbirata med nakupom za 220.000 € ali najemom za 900 €/mes. Nakup: polog 44.000 € (20 %), kredit 176.000 € pri 4,35 % za 25 let = 962 €/mes + vzdrževanje 200 €/mes. Najem: 900 €/mes + 44.000 € v ETF pri 7 %. Po 25 letih je razlika odvisna od rasti cen in donosa.

Nelastniški stroški nakupa, ki se pogosto pozabijo: vzdrževanje (1 % vrednosti letno), rezervni sklad, zavarovanje stanovanja, komunalni priključki, davki in transakcijski stroški. Ti skupaj znašajo 1,5–2,5 % vrednosti stanovanja letno.

🏠 Nakup

Cena stanovanja

€

Lastni delež (polog)

20 %

Obrestna mera kredita

Ročnost kredita

25 let

Letna rast cene nepremičnine

3 %

Vzdrževanje (% vrednosti/leto)

1 %

🔑 Najem

Mesečna najemnina

€

Letno zvišanje najemnine

2 %

Donos naložbe (ETF)

7 %

Obdobje primerjave

10 let

Ugodneje po 10 letih

Najem

Razlika v neto premoženju: 24.132 €

Nakup

Mesečni obrok963 €

Mesečno vzdrževanje183 €

Skupni strošek181.601 €

Vrednost lastniškega deleža168.463 €

Neto premoženje−13.138 €

Najem + naložba

Skupna plačana najemnina118.257 €

Vrednost naložbe129.250 €

Neto premoženje10.993 €

Oba scenarija imata nekvantificirnih prednosti (varnost lastništva vs. fleksibilnost najema). Rezultat je odvisen od predpostavk o rasti cen in donosu naložb.

Kako izračunamo

Pri nakupu kalkulator izračuna obrok, vzdrževanje in vrednost lastniškega deleža po izbranem obdobju. Pri najemu sešteje plačano najemnino ter rast investiranega pologa in mesečne razlike.

Ključne predpostavke

Vzdrževanje: ~1 % vrednosti letno
Donos ETF (dolgoročno): ~7 % letno
Rast cen nepremičnin SL: ~3 % letno (povprečje)
Razmerje cena/najemnina LJ: ~28–35

Vir: GURS, SURS, zgodovinski donosi indeksov.

Konkreten primer: 220.000 € vs 900 €/mes

Polog 20 %, kredit 4,35 % / 25 let.

1
Obrok: ~962 € + vzdrževanje ~183 €/mes.
2
Najem: 900 €/mes, polog 44.000 € investiran pri 7 %.
3
Po 10 letih primerjamo neto premoženje obeh scenarijev.

Rezultat je odvisen od predpostavk o trgu in naložbah.

Pogoste napake pri primerjavi

Ignoriranje stroškov vzdrževanja
✕Pogosto: Obrok je edini strošek lastništva
✓Dodajte 1–2 % vrednosti letno za vzdrževanje, rezervni sklad in zavarovanje.
Pozabljanje priložnostnega stroška
✕Pogosto: Polog ni strošek, ker ga 'imam'
✓Polog bi lahko bil investiran — to je priložnostni strošek nakupa.
Predpostavka stalne rasti cen
✕Pogosto: Nepremičnine vedno rastejo 5 %+
✓Cene lahko stagnirajo ali padejo; uporabite konservativne predpostavke.

Pogosta vprašanja

Kdaj je nakup ugodnejši od najema?+

Praviloma pri daljšem bivanju (7+ let), nizkem razmerju cena/najemnina in stabilnih obrestnih merah.

Kaj je razmerje cena/najemnina?+

Cena stanovanja deljena z letno najemnino; nad 25 je najem pogosto ugodnejši.

Kolikšen je priložnostni strošek pologa?+

Donos, ki bi ga polog prinesel, če bi bil investiran (npr. ~7 % v ETF).

Ali so v izračunu davki?+

Kalkulator je informativen; transakcijske stroške (DPN, notar) dodajte ločeno.

Kako vpliva rast cen?+

Višja rast cen močno favorizira nakup, a je negotova in jo je treba ocenjevati konservativno.

Sorodni kalkulatorji

🏗️Kalkulator komunalnega prispevka 2026

Občinska formula, površina in namembnost

🏘️Kalkulator kapitalskega dobička 2026

Davek pri prodaji nepremičnine, drseča lestvica

🏢Kalkulator rezervnega sklada 2026

Prispevek 0,35 €/m² za stanovanje

🏠DPN kalkulator 2026

Davek na promet nepremičnin 2%

Tomaž Novak

Finančni analitik, specialist za slovensko davčno in družinsko zakonodajo

8 let izkušenj z obdelavo finančnih kalkulacij za slovenske gospodinjstva in podjetja. Avtor več kot 200 vodičev na temo davkov, prispevkov in pravic posameznikov. Diplomant Ekonomske fakultete v Ljubljani.

Viri in pravne podlage

→GURS — cene nepremičnin
→SURS

Ključni pojmi

Lastniški delež (equity): Razlika med vrednostjo nepremičnine in preostankom kredita.
Priložnostni strošek: Donos, ki ga zamudite, ker je kapital vezan drugje.
Razmerje cena/najemnina: Kazalnik privlačnosti nakupa proti najemu.

Ta izračun je informativne narave in ne predstavlja uradnega izračuna pristojnih institucij. Za zavezujoče odločitve preverite podatke pri ustreznem organu.