Kalkulator kapitalskega dobička 2026
Izračunajte davek na kapitalski dobiček pri prodaji nepremičnine v Sloveniji za 2026 po drseči lestvici 25→0 % glede na leta lastništva. Formulo in vrednosti za leto 2026 določa Finančna uprava RS (FURS).
- • Lastnike ki prodajajo stanovanje ali hišo
- • Investitorje v nepremičnine
- • Vsakogar ki načrtuje prodajo in tehta čas
- • Prodajo nepremičnine v kateri ste imeli stalno prebivališče zadnja 3 leta (oprostitev)
- • Poslovne nepremičnine s.p. ali podjetij
Davek na kapitalski dobiček
3250,00 €
10 let lastništva → stopnja 5 %
💡 Prihranek ob čakanju do 15 let lastništva: 3250,00 € manj davka.
Kako izračunamo
Davčna stopnja se določi po letih lastništva (od vpisa v zemljiško knjigo). Osnova = prodajna − nabavna − odbitni stroški − investicije. Davek = osnova × stopnja. Po 15 letih je dobiček oproščen.
Davčne stopnje kapitalskega dobička — nepremičnine
- 0–5 let lastništva
- 25 % dobička
- 5–10 let lastništva
- 15 % dobička
- 10–15 let lastništva
- 5 % dobička
- 15 let in več
- 0 % — OPROŠČENO
- Rok za plačilo davka
- 30 dni od prodaje
- Pravna podlaga
- ZDoh-2, člen 92–100
Vir: FURS, ZDoh-2. Posodobljeno junij 2026.
Predpostavke in omejitve
Predpostavke
- • Leta lastništva se štejejo od vpisa v zemljiško knjigo
- • Stroški so dokumentirani z računi
Omejitve
- • Posebne oprostitve niso vključene
- • Dedovane nepremičnine imajo posebna pravila
Velja za: prodajo nepremičnin fizičnih oseb v Sloveniji
Ne velja za: poslovne nepremičnine in nepremičnine v dejavnosti
Konkreten primer: prodaja stanovanja
Petra je kupila stanovanje 2016 za 150.000 €, prodala 2026 za 220.000 €.
- 1Leta lastništva: 10 → stopnja 15 %.
- 2Dobiček: 220.000 − 150.000 = 70.000 €.
- 3Davek: 70.000 × 15 % = 10.500 €.
- 4Ob čakanju do 15 let bi bil davek 0 €.
Točen znesek določi odmera FURS.
Pogoste napake pri kapitalskem dobičku
Neupoštevanje odbitnih stroškov
✕Pogosto: Osnova je celotna razlika prodajna minus nabavna cena✓Od dobička se odštejejo: notarski stroški, agencijska provizija, DPN pri nakupu, dokumentirani stroški investicij. Shranjujte vse račune.Zamenjava datuma lastništva
✕Pogosto: Za 15 let vzamem datum kdaj sem začel plačevati kredit✓15 let se šteje od datuma vpisa v zemljiško knjigo kot lastnik — ne od sklenitve pogodbe ali plačila.Mišljenje da je dedovana nepremičnina oproščena
✕Pogosto: Podedoval sem stanovanje in ga prodal — ni davka✓Za dedovane nepremičnine se 15 let šteje od datuma pridobitve zapustnika. Če je umrl pred manj kot 15 leti, se davek plača.
Pogosta vprašanja
Kdaj je prodaja oproščena davka?
Po 15 letih lastništva ali pri prodaji nepremičnine, v kateri ste imeli stalno prebivališče in ste bili lastnik vsaj 3 leta.
Od kdaj se štejejo leta lastništva?
Od datuma vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.
Kateri stroški se odštejejo?
Notar, agencija, DPN ob nakupu, davek na dediščino, dokumentirane investicije v nepremičnino.
Kdaj je rok za plačilo?
Napoved vložite v 15 dneh, davek pa plačate v 30 dneh od odmere.
Ali velja za zemljišča?
Da, enaka pravila veljajo za stavbna in druga zemljišča.
Kako se obdavči dedovana nepremičnina?
Leta lastništva se štejejo od pridobitve zapustnika; vrednost ob dedovanju velja kot nabavna.
Ali je dobiček obdavčen progresivno?
Ne, kapitalski dobiček ima proporcionalno stopnjo glede na leta lastništva.
Kaj če prodam z izgubo?
Pri prodaji z izgubo davka ni; izgubo lahko v določenih primerih uveljavljate.
Sorodni kalkulatorji
Finančni analitik, specialist za slovensko davčno in družinsko zakonodajo
8 let izkušenj z obdelavo finančnih kalkulacij za slovenske gospodinjstva in podjetja. Avtor več kot 200 vodičev na temo davkov, prispevkov in pravic posameznikov. Diplomant Ekonomske fakultete v Ljubljani.
Viri in pravne podlage
Ključni pojmi
- Kapitalski dobiček
- Razlika med prodajno in nabavno vrednostjo, zmanjšana za stroške.ZDoh-2
- Odbitni stroški
- Dokumentirani stroški nakupa in prodaje, ki znižujejo davčno osnovo.
- Drseča lestvica
- Davčna stopnja, ki pada z leti lastništva (25 → 0 %).
Ta izračun je informativne narave in ne predstavlja uradnega izračuna pristojnih institucij. Za zavezujoče odločitve preverite podatke pri ustreznem organu.